Wilt u bouwen, wonen of een functie wijzigen op een manier die niet direct binnen het omgevingsplan past? Dan krijgt u mogelijk te maken met een BOPA. BOPA staat voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het is een route waarmee de gemeente via een omgevingsvergunning kan afwijken van het omgevingsplan.
Een BOPA is relevant bij plannen zoals een extra woning, een functiewijziging, het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning of het herontwikkelen van een erf. Planverkenner helpt om vroeg te zien of uw plan mogelijk buiten de bestaande regels valt. Aessen kan vervolgens helpen met de onderbouwing of strategie richting gemeente.
Wat is een BOPA?
Een BOPA is een omgevingsvergunning voor een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Uw plan past dan niet rechtstreeks binnen de bestaande regels van het omgevingsplan, maar kan mogelijk toch worden toegestaan als de gemeente dit ruimtelijk aanvaardbaar vindt.
Daarvoor is een goede onderbouwing nodig. De gemeente kijkt onder meer naar beleid, omgeving, ruimtelijke kwaliteit en de gevolgen voor andere functies. Alleen de wens om iets te bouwen of te wijzigen is meestal niet genoeg.
De BOPA kent twee procedurevarianten, afhankelijk van de aard en omvang van het initiatief:
1. Reguliere procedure (gefaseerde BOPA mogelijk)
De reguliere procedure kent een beslistermijn van 8 weken, eenmalig verlengbaar met 6 weken. Deze procedure is van toepassing op kleinere of minder complexe afwijkingen.
Bij een gefaseerde aanvraag (artikel 5.7 Omgevingswet) is het mogelijk om eerst uitsluitend de planologische toelaatbaarheid te laten beoordelen, nog vóór de technische uitwerking volledig gereed is. Dit biedt initiatiefnemers de mogelijkheid om vroegtijdig zekerheid te verkrijgen over de ruimtelijke haalbaarheid, zonder dat alle detailtekeningen al gereed hoeven te zijn. De omgevingsvergunning wordt dan in twee fasen verleend:
- Fase 1: beoordeling van de activiteit in strijd met het omgevingsplan (de planologische toets);
- Fase 2: beoordeling van de technische en bouwtechnische aspecten (bouwactiviteit).
De fasering is met name waardevol bij grotere investeringen waarbij u eerst bestuurlijk commitment wilt krijgen voordat u kosten maakt voor ingenieursbureau of architect.
2. Uitgebreide procedure
De uitgebreide procedure is verplicht voor activiteiten met mogelijke aanzienlijke gevolgen voor de omgeving, of wanneer de wet dit expliciet voorschrijft. De beslistermijn bedraagt 26 weken, eveneens eenmalig verlengbaar met 6 weken.
Kenmerkend voor de uitgebreide procedure:
- het ontwerp-besluit wordt ter inzage gelegd (zienswijzenprocedure, 6 weken);
- eenieder kan een zienswijze indienen;
- na vaststelling staat beroep open bij de bestuursrechter (zonder bezwaarfase);
- een milieueffectrapportage (MER) kan verplicht zijn bij bepaalde categorieën activiteiten.
De uitgebreide procedure is doorgaans van toepassing bij grootschalige gebiedsontwikkeling, activiteiten met significante milieugevolgen, of wanneer de provincie of het Rijk als adviseur betrokken zijn.
Wanneer komt een BOPA in beeld?
Een BOPA kan spelen wanneer u een concreet plan heeft dat afwijkt van het omgevingsplan. Bijvoorbeeld wanneer u een extra woning wilt realiseren, een agrarisch gebouw wilt gebruiken voor wonen of een bedrijfspand wilt transformeren naar een andere functie.
Niet elk strijdig plan wordt via een BOPA opgelost. Soms is een wijziging van het omgevingsplan logischer, vooral als de regels structureel moeten worden aangepast. De juiste route hangt af van de aard van het initiatief en de manier waarop de gemeente het plan wil beoordelen.
Welke onderwerpen zijn belangrijk bij een BOPA?
Afhankelijk van de locatie kunnen parkeren, verkeer, geluid, geur, bodem, water, natuur, landschap en participatie een rol spelen.
Bij plannen in het buitengebied komen daar vaak extra vragen bij. Denk aan omliggende agrarische bedrijven, landschappelijke inpassing, VAB-beleid en provinciale regels. Hoe eerder deze onderwerpen duidelijk zijn, hoe beter u het plan kunt voorbereiden.
Wat betekent dit voor uw plan?
Een BOPA kan een kansrijke route zijn wanneer uw plan niet binnen het omgevingsplan past, maar wel goed te onderbouwen is. Met Planverkenner krijgt u sneller inzicht in mogelijke strijdigheden en aandachtspunten. Als een BOPA-route in beeld komt, kan een ruimtelijk adviesbureau zoals Aessen helpen met een passende ruimtelijke onderbouwing of een principeverzoek vooraf.
Komt u er niet uit?
